Засгийн газрын хуралдаанаар ипотекийн зээлийн журамд өөрчлөлт оруулж, хүртээмжийг нь хоёр дахин нэмлээ.

Багагүй хугацааг улстөржилтийн дунд өнгөрөөсөн Ерөнхий сайд У.Хүрэлсүх сүүлийн хоёр хоногт эдийн засгийн шинжтэй гурван ч томоохон алхам хийлээ. Иргэдийн амьжиргаанд нөлөөлж, нийгмээс хамгийн их эсэргүүцэлтэй тулгараад байсан импортлогчид шатахууны жижиглэнгийн үнээ дэлхийн зах зээлийн жишгийн дагуу буулгана гэдгээ Засгийн газрын төлөөлөлтэй хийсэн уулзалтын үеэр илэрхийлэв. Үүний үр дүнд шатахууны жижиглэнгийн үнэ маргаашнаас 100, сарын сүүлчээс 200 төгрөгөөр хямдрах хүлээлттэй байна. Дэлхийн зах зээл дээр газрын тосны ханш өсөхөд шатахууны үнээ нэмсэн шигээ буурч байгаа үед ч импортлогчид бараа, бүтээгдэхүүний үнээ бууруулж, зах зээлийн уян хатан бодлого хэрэгжүүлэх ёстой. Засгийн газар шатахууны үнийг хүчээр барьж, импортлогчдод дарамт үзүүлж, үнэ тогтворжуулах бодлого хэрэгжүүлэхгүй гэдэг байр суурь баримталсаар ирсэн.

Иймд ам.долларын ханш суларч, дэлхийн зах зээл дээр нефтийн бүтээгдэхүүний үнэ эрс буурсан энэ үед ойрын хугацаанд шатахууныхаа үнийг литр тутамд хямдруулах нэгдсэн арга хэмжээ авахыг импортлогч компаниудаас шаардсан юм. Үнэхээр сүүлийн нэг сарын хугацаанд дэлхийн зах зээл дээр газрын тосны ханш 20 ам.доллараар буугаад байгаа. Үүнийг дагаад Монголд ч шатахууны үнэ буурна гэдэг нийгмийн хүлээлт бий. Гэвч шатахуун импортлогчид урьдын адил үнээ бууруулахгүй өнгөрнө гэдэг хардлага ч бас байсан. Тэгвэл Уул уурхай, хүнд үйлдвэрийн сайд Д.Сумъяабазар импортлогчид улс төрийн зорилгоор эсвэл үгсэн хуйвалдах хэлбэрээр үнээ бууруулахгүй санаатай үйлдэл гаргавал тусгай зөвшөөрлийг нь цуцлах хүртэл арга хэмжээ авахыг хатуу анхааруулаад байгаа юм. 

Улс төрийн үймээнээс үүдсэн ам.долларын ханшийн өсөлт тогтворжиж, аажмаар сулрах хандлагатай болсон. Энэ байдал тогтворжвол дэлхийн зах зээлийн үнэтэй хамааруулж шатахууны үнээ шат дараатай бууруулах боломжтой гэдгээ импортлогчид хэлснийг бодоход биеллээ олох биз. Үүнтэй холбогдуулан Засгийн газар Монголбанкны удирдлагуудтай валютын ханшийг тогтворжуулахад хамтран ажиллах тал дээр тохиролцоонд хүрсэн гэдэг мэдээлэл байна. Монголбанк дангаараа гадаад валютын нөөцөө шавхах замаар ам.долларын ханшийг тогтворжуулах боломжгүй гэдэг нь өнгөрсөн хугацаанд харагдсан. Харин Засгийн газартай хамтран нэгдсэн бодлого баримталснаар төгрөгийн ханшийг хамгаалах алхмууд үр дүнд хүрнэ гэдгийг удаа дараа мэдэгдэж байсан юм. Ийнхүү нэг нь нөгөөгөө хөөрөгддөг шатахуун болон валютын ханшийн өсөлтийн эсрэг Засгийн газар, Монголбанк нэгдсэн бодлогоор хөдөлж эхэлсэн нь сайн хэрэг.

Түүнчлэн өчигдрийн Засгийн газрын хуралдаанаас иргэдийн дунд хамгийн их хүлээлт үүсгээд байсан орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийг гацаанаас гаргах шийдвэр гаргав. Энэ нь орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх шийдвэр байлаа. Засгийн ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамд өөрчлөлт оруулж, жилд олгодог байсан 300 тэрбум төгрөгөө 500 тэрбум болгон нэмэгдүүлжээ. Хөнгөлөлттэй зээлийн хөрөнгийг тухайн жилийн төсөвт тусган батлуулах бөгөөд Сангийн яам, Барилга, хот байгуулалтын яам, Монголбанк хооронд гэрээ байгуулж, Монголбанкаар дамжуулан арилжааны банкуудад олгох гэнэ. Иргэдийн зүгээс банкууд санхүүжилтийн эх үүсвэрийг өөрийн зорилгод нийцүүлэн ашиглах, зээлийн өргөдөл хүлээн авахдаа үндэслэлгүйгээр татгалзах, банкууд зээлийн үндсэн төлбөрийг урьдчилан төлөх нөхцөл тулгадаг зэрэг гомдлыг төр засагт тавьсаар ирсэн. Тэгвэл орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн шинэчилсэн журмаар эдгээр асуудлыг хориглосон байна.

Засгийн ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журамд өөрчлөлт оруулж, жилд олгодог байсан 300 тэрбум төгрөгөө 500 тэрбум болгон нэмэгдүүлжээ. Хөнгөлөлттэй зээлийн хөрөнгийг тухайн жилийн төсөвт тусган батлуулах бөгөөд Сангийн яам, Барилга, хот байгуулалтын яам, Монголбанк хооронд гэрээ байгуулж, Монголбанкаар дамжуулан арилжааны банкуудад олгох гэнэ

Мөн аймаг, нийслэл, хот, тосгоны хөгжлийн төлөвлөгөө, орон сууцны хотхон, хорооллын хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу баригдсан, орон сууцны талбай 80 ам.метрээс ихгүй нийтийн зориулалттай орон сууцанд хөнгөлөлттэй зээл олгоно. Үүнээс гадна ипотекийн хөтөлбөр анх 2013 онд хэрэгжиж эхлэхтэй зэрэгцэн яригдаж ирсэн амины орон сууцанд найман хувийн зээл олгох асуудал нааштай шийдэгдсэн байна. Инженерийн дэд бүтэцтэй, эрчим хүчний хэмнэлттэй, нийт талбай нь 120 ам.метрээс ихгүй амины орон сууц барихад 60 сая хүртэл төгрөгийн зээл олгож болохоор журамд тусгажээ. Зээлийн хугацаа 360 хүртэл сар, жилийн хүү найман хувь, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ тухайн орон сууцны үнийн дүнгийн 30 хувиас багагүй, зээл үнэлгээний харьцаа 70 хувиас ихгүй байна гэдгийг Барилга, хот байгуулалтын сайд Х.Баделхан танилцуулсан. Зээлдэгчийн төлөх сар бүрийн төлбөр нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас ихгүй байх бөгөөд төлбөрөө урьдчилан төлсөн тохиолдолд зөвхөн зээлийн үндсэн төлбөрийн үлдэгдлээс хорогдуулж тооцно.

Зээлдэгч нь 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай, хугацаа хэтэрсэн зээлийн өр, шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр, төлбөргүй, өөрийн өмчлөлийн инженерийн бүрэн хангамжтай орон сууцгүй болохыг тодорхойлсон улсын бүртгэлийн лавлагаатай, өмнө нь зээлд хамрагдаж байгаагүй, барьцаатай байх ёстой. Амины орон сууц барихаар зээл хүсэгч нь дээрхээс гадна орон сууц барьж байгаагаа тодорхойлуулсан, барих газар нь өмчлөх, эзэмших эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, эзэмших эрхийн хугацаа нь зээлийн хугацаанаас багагүй байх ёстой юм байна. Өдгөө 94 мянган өрхийг тохилог орон сууцтай болгосон ипотекийн зээлийн хөтөлбөр барилгын салбарын хөгжилд шинэ хуудас нээсэн гэж үздэг. Өндөр хүүтэй орон сууцны зээлийн тогтолцоо сарын дөрвөн сая төгрөгийн орлоготой иргэдэд л хүртээмжтэй байж. Харин ипотекийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээр сард нэг сая төгрөгийн орлоготой айл өрхүүдийн орон сууцны хэрэгцээг хангаж эхэлсэн билээ. Ипотекийн дан ганц барилгын эрэлтийг нэмэгдүүлээд зогсохгүй өрхийн хэрэглээний бүтцийг өөрчилж, хуримтлал болон үл хөдлөх хөрөнгөтэй болгоход хамгийн том дэмжлэг болсон.

Сар тутам зээлийн эргэн төлөлт хийх учраас идэвхитэй ажил эрхлэлтийг дэмжсэн гэж үздэг. Нийт зээл авсан өрхийн 56 хувь нь сард 600,000 хүртэлх төгрөгийн зээлийн төлөлт хийж байгаа нь өндөр хүүтэй зээлтэй байсан үеэс 50 хувиар өрхийн зардлын ачаалал буурсан үзүүлэлт болж байгаа. Улмаар барилгын материалаас авахуулаад ажиллах хүчний үнэлэмж хүртэл өсч эдийн засагт бодит үр өгөөжөө өгсөн байдаг. Гэвч Засгийн газар Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журамд 2016 оны аравдугаар сард нэмэлт өөрчлөлт орж хөтөлбөрийн зээл олголт зөвхөн давуу эрхтэй ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын эргэн төлөлтөөр санхүүжигдэх болсноор хөтөлбөрийн зээл олголт хумигдсан. 2013-2014 онд сардаа 500 тэрбум төгрөгийн санхүүжилттэй байсан ипотекийн зээлийн санхүүжилт одоо жилд 500 тэрбум хүрэхгүй болсноос яаж хумигдсаныг нь харж болно.

Энэ нь хотын агаарын бохирдлыг бууруулах, иргэдээ тав тухтай орон сууцаар хангах төрийн бодлоготой зөрчилдөх болсон юм. Энэ хугацаанд Засгийн газраас орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг үргэлжлүүлэх бодлогыг баримтална гэдгээ илэрхийлсээр байсан ч тодорхой шийдэлд хүрэлгүй өдийг хүрсэн. Тиймээс энэ удаад хотын ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу баригдсан барилга байшин болон амины орон сууцыг голчлон хамруулахаар болсон нь гэр хорооллын дэд бүтцийг хөгжүүлэх, зорилтот бүлгийг орон сууцжуулах, агаар орчны бохирдлыг бууруулах зэрэг хэтийн зорилтоо хангаж байна. Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн “Тэнхлэг зууч” компанийн судалгаагаар Улаанбаатар хотод ирэх гурван жилд 5412 орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэл үүсэх тооцоо гарчээ. Найман хувийн зээл олголт сэргэснээр энэхүү зах зээл дээрх орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдлийг хааж, хамгийн олон ажлын байр бий болгодог барилгын салбарыг дэмжих боломжтой гэж харж байна. Ямартай ч Ерөнхий сайд У.Хүрэлсүхийн Засгийн газар нийгмийн захиалга байсан үнэ ханшийн өсөлтийг бууруулах, орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх арга хэмжээ авлаа. Харин эдийн засгийн шинжтэй эдгээр шийдэл, шийдвэрийн үр дүн нь урт хугацаандаа хэрхэх нь асуултын тэмдэг дагуулна.

Тухайлбал, сүүлийн хоёр сарын хугацаанд дээшээ, доошоо 20 ам.доллараар хэлбэлзэж буй ам.долларын ханш цаашид хэрхэхийг манай эрх баригчид битгий хэл дэлхийн зах зээлийн гол тоглогчид нь хэлж мэдэхгүй байгаа. Бусад валютын ханш яг үүнтэй ижил байдалтай байна. Ипотекийн зээлийн хувьд ч ирээдүйд нь эргэлзэх олон шалтгаан бий. Цаашид Олон улсын валютын сантай хийсэн тохиролцооны дүнд урьдчилгаа төлбөр болон зээлийн хүүг бууруулж чадахгүй бол эрэлт талаасаа зах зээл нь ханачихсан. Дээрээс нь ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг сонгодог утгаар хийгээгүй цагт урт наслахгүй гэдгийг судлаачид хэлдэг. Эдийн засагчдын зүгээс өнөөдөр манайд хэрэгжиж буй орон сууцны хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтийн механизмыг алс хэтдээ алдагдалд хүргэнэ гэж үздэг. Төв банк ипотекийн хөтөлбөрийг анх хэрэгжүүлж эхлэхдээ арилжааны банкуудад мөнгө хэвлэж өгч суурийг нь тавьсан байдаг. Өнөөдөр 4.3 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэх болсон. ОУВС-гийн хөтөлбөрийн хүрээнд Төв банк хөтөлбөрөөс гарч Засгийн газарт бүрэн шилжүүлэх шаардлага тулгарсан ч гурван их наяд төгрөгийн алдагдлаа шингээх газар олоогүй. Энэ нь өнөөдөр ч хэрэгжиж буй анхдагч зах зээлийн санхүүжилтийн механизмтай шууд холбоотой. Тиймээс л хоёрдогч зах зээлийн санхүүжилтийн механизмыг зайлшгүй нэвтрүүлэх шаардлагатай гээд байгаа юм. 

Д.Дорж

---