“Зууны мэдээ” сонин салбар салбарын тэргүүлэгчид, шинийг санаачлагчдыг “Leadership forum” буландаа урьж, Монгол Улсын хөгжлийн гарц боломжийн талаар ярилцаж тэдний сонирхолтой шийдэл, санаануудыг уншигчиддаа хүргэдэг билээ. Энэ удаагийн зочноор Үндэсний үл хөдлөх хөрөнгийн Хөгжлийн нийгэмлэгийн тэргүүн Р. Олонбаярыг урьж, ярилцлаа. 

БҮТЭЭН БАЙГУУЛАЛТ ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАР ЗООСНЫ ХОЁР ТАЛ ЮМ

-Үл хөдлөх хөрөнгийн салбартай холбогдохгүй хувь хүн, байгууллага гэж байдаггүй. Хүмүүсийн амьдрах орон гэр, ажиллах орчин, бизнесийн үйл ажиллагаа энэ салбартай ямар нэгэн байдлаар холбогдож байна. Барилга байгууламжийг богино хугацаанд барьж болдог ч гэрчилгээ гарснаас хойш тухайн барилга байгууламж нь амьдралын хугацаандаа үл хөдлөх хөрөнгийн харилцаанд хэдэн арван жилээр ордог.

Тэгэхээр барилга бүтээн байгуулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь зоосны хоёр тал юм. Бүтээн байгуулалт ихэвчлэн их хэмжээний, урт хугацааны хөрөнгө оруулалтаар хийгддэг. Ямар төрлийн хөрөнгө оруулалтаас үл хамаараад өгөөж болон ногдол ашигтай байна. Мөн үл хөдлөх хөрөнгө нь нэг өмчлөлөөс нөгөөд борлуулагдаж, шилжиж байдаг. Дээр хэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын гүйлгээнээс улс татвар авч, татварын сан бүрддэг. Хэрэглэгчийн хувьд, байшин, орон сууцны эзэмшлийн үнэ нь өрхийн хэрэглээний зардлын чухал хүчин зүйл.

Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаат зээлийн сар бүр төлөх дүн нь авсан зээлээс гадна зээлийн үндсэн төлбөр, зээлийн хүүнээс бүрддэг. Түүнчлэн, үл хөдлөх хөрөнгийн албан татвар, орон сууц өмчлөгчдийн холбооны төлбөр, даатгал зэрэг ордог болохоор өрхийн эдийн засгийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой зардал нь ихээхэн нөлөөтэй юм. Ерөнхийдөө, олон улсын жишгээр нэгж өрх нь сарын нийт орлогын 25- 30 хувиас илүүгүйг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөдөө зарцуулахыг эрмэлздэг. Хэрэв өрх нь түрээслэгч бол 30 хүртэлх хувьд нь түрээс, засвар үйлчилгээ, менежментийн зардал ордог. Харин эзэмшигч бол орон сууцны барьцаат зээлийн төлбөр, эзэмшлийн татвар, засвар үйлчилгээ зэрэг зардлуудыг төлдөг.

Манай улсад энэ хэмжээ арай өндөр хувьтай байдаг. Нөгөө талаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь олон талт ажлын байрыг бий болгодог. Зөвхөн архитектор, инженер, төслийн менежер болон барилгачдаас гадна борлуулагч, эзэмшлийн менежер, үнэлгээчин, зээлдүүлэгч, хуульч гээд ажил мэргэжлийг энэ салбар бий болго­дог. Түүнчлэн, энэ сал­бар­тай холбогдож ажил­ладаг төрийн болон хэрэг­жүүлэгч байгууллагууд, банк, санхүүгийн байгуул­лагын ажил үйлчилгээ салбарын хөгжилтөд ихээхэн үүргийг гүйцэтгэдэг. Ингээд өргөн хүрээнд авч үзвэл, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь эдийн засгийг хөдөлгөгч чухал салбар болох нь харагдана.

МЭРГЭЖЛИЙН БАЙГУУЛ­ЛАГУУДААР ҮЙЛЧЛҮҮЛМЭЭР БАЙНА

Блиц

Боловсрол:

–2007-2012 онд: АНУ-ын Калифорни мужийн Мэрритт, Леней Коллежид Үл хөдлөх хөрөнгө, Барилга бүтээн байгуулалтын төслийн менежер, Олон улсын барилгын код, барилгын стандартын хянагч мэргэжлээр,

–2014 онд: Линколн Их Сургуулийг Бизнесийн ухааны мастераар суралцаж төгссөн.

Ажлын туршлага:

-АНУ- ын Үндэсний Реалторуудын Нийгэмлэгийн гишүүн, Калифорни мужийн Реалторуудын Холбооны гишүүн, Сан Франциско хотын Реалторуудын танхимын гишүүн, Калифорни мужийн үл хөдлөх хөрөнгө борлуулагчийн тусгай эрхтэйгээр RE/MAX Фрэнчайз агентлагт ажиллаж байсан. Зээлийн мэргэжилтэн болон үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчаар ажилласан туршлагатай.

-Үндэсний Үл хөдлөх хөрөнгийн Хөгжлийн Нийгэмлэгийн тэргүүн.

-Би АНУ- д барилга бүтээн байгуулалт, үл хөдлөх хөрөнгийн хөдлөх хөрөнгийн боловсрол эзэмшсэн. Дэлхийн хамгийн том үл хөдлөх хөрөнгийн “Remах” компанид тусгай зөвшөөрөлтэй борлуулагчаар ажиллан, туршлага хуримтлуулах боломж тохиосонд баяртай байдаг. Сурч боловсорсон, хуримтлуулсан туршлагаа эх орондоо хэрэгжүүлэх нь хэн бүхний үүрэг.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах, эсвэл зарж борлуулах нь хувь хүнээс их хэмжээний цаг хугацаа, хүчин чармайлт, хөрөнгө шаардсан үйл явц юм. Худалдан авагчийн хувьд, худалдаж авах санхүүгийн эх үүсвэр нь байлаа гэхэд тухайн худалдаж авах эзэмшлийн үнэ ханшийн мэдээлэл, байршлыг тодорхойлох, эрж хайх, уулзаж учрах, ярьж тохирох гээд олон дараалсан ажлыг хийхийг шаарддаг.

Харин үл хөдлөх хөрөнгө худалдагчийн хувьд эзэмшлийнхээ мэдээллийг цуглуулах, зар өгөх, сурталчилгаа хийх, хүмүүсийн дуудлагад хариу өгөх, эзэмшлээ үзүүлэх, хүмүүстэй үнэ ханш тохирох гээд мөн олон сорилттой тулгардаг. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын агентлагт хандсанаар сая өгүүлсэн олон сорилтуудаас салах, цаг хугацаа, хөрөнгө мөнгө хэмнэж, худалдах, эсвэл худалдан авах гэж буй эзэмшлийнхээ талаархи мэдээллийг нэг дороос авах боломжтойгоос гадна мэргэжлийн үйлчилгээ хүлээн авч чаддаг. Агентлагуудын бий болгосон мэдээллийн сан дээр тулгуурлан түргэн шуурхай үйлчлэх бололцоотой бий. Бизнесийн энэ төрлийн үйлчилгээ нь дэлхий нийтийн жишиг болж нэгэнт хөгжсөн. Мөн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой залилан, хууран мэхлэх, хөрөнгө шамшигдуулах явдал манай улсад нэлээд гаргах болсон. Үүнээс сэргийлэх нэг арга нь мэргэжлийн байгууллагын үйлчилгээг авах явдал байдаг. Ач холбогдол нь тэдний үйлчилгээг найдвартай гэж үзэж болно.

ҮЛ ХӨДЛӨХИЙН ХАРИЛЦААГ ХЯНАХ ТӨРИЙН НЭГЖ АЛГА

-Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь бизнесийн биеэ даасан үйлчилгээний салбар юм. үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, эзэмшлийн менежмент буюу удирдлага, зохион байгуулалт гэсэн хоёр хэсэгт хуваагддаг. Үл хөдлөх эзэмшлийг өмчийн нэг эзнээс нөгөөд шилжүүлэх үйл явц, түүнтэй холбоотой олон талт борлуулалтын гүйлгээ гэж нэрлэдэг. Зах зээлийн нээлттэй эдийн засаг бүхий аль ч оронд үл хөдлөх эзэмшил худалдах, худалдан авах үйл явц хаа сайгүй тасралтгүй явагдаж байдаг. Үүнийг дагаад зуучлалын үйлчилгээ бий болсон.

Тухайн ажил үйлчилгээ үзүүлэгчдийг брокер, акент гэж нэрлэдэг. Өнөөдөр манай улсад борлуулалтын үйлчилгээ хөгжөөд арав гаруй жил байна. Тэр тусмаа сүүлийн таван жил илүү эрчимтэй хөгжиж байгаа нь сайн хэрэг юм. Үндэсний агентлагууд ажиллаж байгаатай зэрэгцээд гадаадын френчайс компаниуд үйл ажиллагаагаа эхлээд нэлээд хугацаа өнгөрчээ. Тэдэнтэй хамт үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын шинэ аргачлал, арга зүй манай улсын хөрсөнд бойжиж байна. Борлуулалтад хийхэд шаардагддаг шат дамжлага, аргууд, түүний дотор гэрээжилт, санхүүгийн чадавхи тодорхойлох, эзэмшлийг борлуулалтад бэлтгэх гэсэн ажиллагаанууд нэгэнт хэлбэрээ олоод тогтворжиж байна. Энэ бол салбарын зах зээлийн хөгжлөөс гадна эдийн засагт ач холбогдолтой.

МЭРГЭЖЛИЙН БОЛОВСРОЛ, АРГА ЗҮЙ ДУТАГДАЛТАЙ БАЙСАН

-Өнөөгийн төвшнөөс илүү сайжруулах зүйл байна. Өнгөрсөн хагас жилийн хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгийн борлуу­лалт болон менеж­мент хийдэг агентлагуудаар явж уулзалт, ярилцлага зохион байгууллаа. Үйлчилгээнд тохиолддог хөгжил дэвшил, саад бэрхшээлийн талаар сонсч, харилцан туршлага солил­цож байхад анзаа­рагд­сан зүйл бол үл хөд­лөх хөрөнгө, түүний эрх зүйн харилцааны тухай суурь ойлголт, ажил үйлчилгээтэй хол­богд­дог мэргэжлийн бо­ловсрол, арга зүй дутагдал­тай байсан. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн талаар боловсруулж хэвлэсэн ном, сурах бичиг, бэлтгэгдсэн багш, зааварлагч байхгүйтэй холбоотой. Түүнчлэн, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын харилцааг хариуцаж хяналт тавих төрийн захиргааны байгууллагын салбар нэгжгүй явж ирсэнтэй холбоотой. Энэ асуудлыг хөндөж, олон нийтийн анхаарлын төвд аваачих шаардлагатай.

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагч агент, эсвэл брокер болох нь тухайн хүний хүчин чармайлтаас ихээхэн шалтгаалдаг. Энэ ажил үйлчилгээг эрхлэхийн тулд тодорхой төвшинд бэлтгэгдсэн байх хэрэгтэй. Учир нь хувь хүний үл хөдлөх эзэмшлийг борлуулна гэдэг нь эрх зүйн нэлээд гүнзгий харилцаанд орно гэсэн үг. Дан ганц АНУ ч биш, өндөр хөгжилтэй улс орнуудын тавьдаг шаардлага нь борлуулагч нь тусгай эрхтэй байх ёстой. АНУ- д борлуулагч нь таван үндсэн шаардлага буюу шалгуур үзүүлэлтийг хангаж байх ёстой. Эрх авахын тулд арван найман нас хүрсэн, бүрэн дунд боловсролтой, ямар нэгэн гэмт хэрэгт холбогдоогүй , үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр хамгийн багадаа танхимын гурван хичээл үзэж судалсан байх ёстой. Үүний дараа борлуулагчийн эрх авах боломж бүрддэг. Улмаар бизнесийн ёс зүйн шалгалт өгсний дараагаар аль нэг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг буюу брокерын газарт харьяалагдаж байж борлуулалтын бизнесийн үйл ажиллагаа эрхлэх боломж үүсдэг.

МАСТЕР, ДОКТОРЫН ТӨВШИНД НЭВТРҮҮЛЭХ ШААРДЛАГАТАЙ

-Тэгэхээр бид үл хөдлөхийн салбараа хөгжүүлэхийн тулд гурван зүйлийг авч үзэх ёстой. Нэгдүгээрт, үл хөдлөх хөрөнгийн талаар бүх төвшинд орчин үеийн, зөв зүйтэй, нэгдсэн ойлголт, мэдлэгтэй болох хэрэгтэй байна. Нээлттэй, чөлөөт эдийн засгийн чиг баримжаа бүхий ардчилсан аль ч улс оронд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой ойлголт, ухагдахуун, мэргэжлийн үг хэллэг болон судалгаа, мэдээлэл, түүнчлэн, ажил үйлчилгээний аргачлал хөгжсөн байдаг. Мөн судалгааны явцад миний олж тогтоосноор үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжилтэй шууд холбоотой төрийн 14 орчим байгууллага, мөн тооны хууль байна. Би энд өнөөдрийн юмуу, эсвэл ганц хоёр жилийн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтын тухай яриагүй. Гуч, тавь, зуун жилийн үеэс үед дамжсан хөрөнгө оруулалт, амьдрах болон ажиллах орчин, цаашилбал, улсын хөгжлийн нүүр царай, эдийн засгийн чухал салбарын тухайд асуудлыг хөндөж байна.

Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн болон дээд боловсролын асуудлыг гарган тавьж, авч үзэхээс өөрөөр энэ салбарын хөгжлийн ирээдүйг төсөөлөхийн аргагүй юм. Манай их, дээд сургуулиуд энэ чиглэлээр аль хэдийн хөтөлбөр боловсруулаад хэрэгжүүлчихсэн явж байх боломжтой байсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт, санхүүжилт, эдийн засгийн хүчин зүйлүүд, борлуулалтын практик болон эдийн засагт оруулж буй хувь нэмэр, үр өгөөжийн талаар боловсролын бүх төвшинд эрдэм шинжилгээ, судалгааны ажлууд хийгддэг болоосой гэж хүсдэг.

Хоёрдугаарт, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжлийн талаархи Засгийн газрын бодлого юм. Засгийн газрын бодлого урт удаан хугацаанд хэрэгжихээр боловсруулагддаг шиг али­ваа үл хөдлөх хөрөнгийн амьдралын нас удаан хугацаагаар хэмжигддэг. Түүгээрээ ч эдийн засагт чухал хувь нэмэр оруулдаг. Манай засгаас иргэнд газар өмчлүүлэх, түүнтэй холбогдон үүсэх харилцааг хуульчилсан байгаа. Газар болон үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгэх, мэдээлэл тараах, үл хөдлөх хөрөнгөд татвар оногдуулах, орон сууц ба барилга бүтээн байгуулалтыг төлөвлөх, хөгжүүлэх, иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаанд тавих эрх зүйн орчинг хангах зэрэг ажлууд хэрэгжиж байна. Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт, үл хөдөлх хөрөнгийн үнэ цэнэ, иргэдийн оруулсан хөрөнгийг хамгаалах хууль эрх зүйн орчин дутагдалтай байгаа ба эдгээрийг цааш нь хөгжүүлэх хэрэгцээ шаардлага байна.

ХӨГЖЛИЙН БОДЛОГОД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН САЛБАРЫГ ЧУХАЛЧЛАХ ХЭРЭГТЭЙ

-Улсыг бүсчлэн хөгжүүлэх эрхзүйн орчин бүрдсэн гэж ойлгож байгаа. Ирээдүйн гучин жилд улсаа хөгжүүлэх урт хугацааны хөгжлийн бодлогоо тодорхойлж, алсын хараагаа хэлэлцэж байна. Урт хугацааны хөгжлийн бодлогод үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг нэлээд чухалчилж авч үзэх шаардлагатай. Тэр тусмаа нийслэлтэй өрсөлдөхүйц хэмжээний эдийн засгийн тулгуур төвүүдийг яаралтай хугацаанд барьж байгуулж, хөгжүүлбэл дан ганц үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжил биш, хүн амын суурьшил тогтворжиж, олон салбар жигд хөгжиж, улсын эдийн засагт түлхэц болно.

Гуравдугаарт, үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаат урт хугацааны зээлийг хүртээмжтэй болгох нь чухал юм. Ингэхийн тулд моргейжийн урт хугацааны зээлийн тогтвортой эх үүсвэрийг бий болгох хэрэгтэй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийг их хэмжээний хөрөнгө оруулалтаар барьж байгуулдаг шиг их хэм­жээний хөрөнгө оруулалтаар худалдан авдаг. Өөрийн гэсэн газар, ху­вийн байшин, орон сууцны өмчлөлтэй байна гэдэг жи­рийн амьдралын хэм хэмжээ юм. Хэрэв манай улс энэ хэмжээг нэмэгдүүлэхэд анхаа­рах бол зээлийн хүр­­тээм­­жийн асуудлыг ший­дэх­гүйгээр бүтэхгүй.

Учир нь өмчлөлтэй байх нь нэг та­лаа­раа амьдралын ололт амжилт ч, нөгөө та­лаа­раа ирээдүйн хөгжил цэцэглэлт болон амьдралын хамгааллын үндэс суурийн нэн чухал хэсэг болж өг­дөг. Бас баталгаа нь ч бол­дог. Дийлэнх хүн худал­дан авч чадаж байвал өө­рийн өмчлөлтэй байхыг эр­мэлз­дэг нь ойлгомжтой шиг тэд­гээр хүмүүсийн хувьд амьдрах байшингаа ху­дал­­дан авна гэдэг нь амьд­рал­даа хийх хамгийн томоохон бөгөөд үнэтэй хөрөнгө оруулалт, худалдан авалт юм. Бараг бүх худал­дан авагчдад орон сууц худалдан авах их хэмжээний хөрөнгийг зээлэх шаардлага үүсдэг. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөн­гийн барьцаат зээлийн олдоц ба хүртээмжтэй байд­лыг байгалийн баяла­гийн сан юм уу, эсвэл өөр найд­вартай нөөцөөс бий бол­гох нь зүйтэй гэж бодож байна.

Х.МОНГОЛХАТАН

2020.2.3 ДАВАА № 22 (6247)

---